不動産Q&A

よくあるご質問について、Q&Aの形でお答えしています。

支払い関係       ★住宅ローン(フラット35)     ★不動産の豆知識

物件をお持ちの方    ★売りたい方           ★不動産投資

Q.任意売却(任売)とは?

A.住宅ローンを利用して不動産を購入されている方が、月々のローン返済を3ヶ月以上滞納すると債権者(金融機関)から、支払いに関しての厳しい取立てが始まります。原則6ヶ月滞納すると、代位弁済(保証会社が残りの債務を金融機関へ支払う)されます。そうすると基本的に債務者(所有者)の所有権は無くなり競売となります。

管理費や固定資産税の滞納もあるでしょから個人だけではとても解決できる問題ではなくなるのが普通です。一般的に弁護士に相談されると 破産を勧められます。
破産すると様々な国家資格や会社の役員などの資格を失いますので破産できない方も多くいらっしゃいます。
そんな時に任意売却をお考え下さい。債権者との交渉も含め普通の仲介と同じ形で売却いたします。詳細はお問合せ下さい。

Q.任意売却の悩み相談

A.基本的に6ヶ月滞納(3~4ヶ月の場合もある)すると、借入先(金融機関)から内容証明郵便が送付されると差押や競売へと 話が進んでいきます。
そして裁判所より競売開始決定の通知が送付されます。できましたら、 それ以前にご相談頂けると余裕を持って任意売却のお話が可能となります。
もちろん競売開始決定の通知が来てからのご相談でもかまいません。
そのまま放置して競売として話が進むと給与差し押さえなどの厄介な話が出てきます。 一般的に早急な引越やお子様の転校など家族内は精神的に大きなダメージを受けます。
一般的に債務整理の作業としては、弁護士に相談しますが、弁護士は不動産の売却はしてくれません。 いづれにしても弁護士は、私達、不動産会社と連携して債務整理を行います。どちらを先に優先するかは お客様自身の判断となりますが、不動産会社の費用は売却に関する仲介料(3%+6万円)だけですが、 内容によっては弁護士の場合、相談料も含め多額の費用が必要となります。不動産会社からの紹介ですと 弁護士費用も相談に応じて頂けるものです。
また、借入先(債権者)との交渉は不動産会社でも可能です。その他、とにかくご夫婦だけで悩まず、 お子様の事や将来もありますので、お気軽にご相談下さい。意外と悩みすぎているお客様が多いのも事実です。
消費者金融からの借入など様々な債務がある場合でもご相談頂ければ顧問弁護士の紹介も含めお話させていただきます。 また、任売だけでなく破産や民事再生など様々な方法で借金問題を解決し、新たな人生の再スタートを出来るだけ早めにされる事をお勧め致します。
当社は都心を中心に多くの不動産会社と販売の提携をしておりますので、物件だけでなく、多くの購入希望のお客様をご紹介できます。
また、任意売却専門の会社や弁護士・税理士・司法書士との提携によりお客様のニーズやご要望にお答えできるネットワークを整えております。

 ※任意売却は、あくまで不動産業者が媒介契約により、仲介として不動産を販売(売却)するだけの事です。(仲介料3%+6万円が費用となります) 時間的制限がありますので多少相場より売却価格は安くなりますが100%売却を保証するものではありません。
また、買取の場合にはかなり価格は安くなりますのでご了承下さい。
本人も債権者も競売価格より高く売却できる事を条件に任売価格を決定していきます。また、荷物などが残っていたり、室内や建物の汚れなどにより価格査定が下がる事は理解ください。

Q.破産とは?

A.破産をすれば全ての借金がなくなるとか、破産をすると将来や家族全員の生活が台無しになってしまうとか考えてしまいますが、 簡単に言うと次の5つがポイントになります。

①車や保険など20万円以上の価値(財産)がある場合には処分の対象となる。
②破産手続きの完了(復権を得る)までの3ヶ月~6ヶ月間は会社役員や国家資格を必要とするような仕事は出来なくなる。
③5年~7年の間はカードなどが作れなくなる。
④自分だけ破産しても連帯保証人がいれば、連帯保証人が借金を返す事になる。(迷惑をかける可能性があるので簡単に破産は出来ない)
⑤自宅を手放したくなければ、民事再生や任意整理などの方法もある。

※特に不動産(自宅含む)は、破産をする方の名義でなければ処分の対象とはなりませんし、夫婦や家族でも連帯保証人でなければ、 破産者の借金を返済する義務は一切ありません。

Q.破産をお考えの場合

A.住宅ローンの返済が遅れがちになっている方で、他のローン返済も遅れがちの方は意外と多いです。
基本的に住宅ローンは担保債権(抵当がある)であり、他のローン(カード等)は無担保債権です。 今後の返済が困難と予想される場合に、一般的に破産を考える方が多いのも事実ですが、破産は無料では出来ません。 裁判所の費用や弁護士費用も必要になります。
そして、破産をすれば全ての借金がなくなるとは限りません。「免責」扱いにならないと全ての借金はなくならないのです。
また、住宅ローンの借入れが共同(連帯債務)であったり、ご家族や知人が連帯保証人になっている場合には、 本人が破産をしても他の方へ請求が来ますので迷惑をかけることにもなり、何の解決にもならない場合もありますので注意が必要です。
また、「免責」になるには基本的に他に財産があったり、過去に破産経験のある方などは「免責」にならない事もあります。(管財事件は別途費用が加算されます)
詳細は弁護士などのアドバイスの上となりますが、ケース・バイ・ケースです。
また、会社役員や国家資格を必要とする職業の方は破産すると資格を失いますので破産したくても出来ない方もいらっしゃいます。 特に他に財産がない場合などは「同事廃止」の手続きで「免責」扱いもスムーズに行きますので「任売」で不動産を処分してから破産手続きをする方も多くいらっしゃいます。

Q.民事再生(個人再生)について

A.基本的に現在の自宅を手放さないで(住宅資金特別条項)なんとか借金問題を解決したい方が民事再生をお考えになる場合が多いのですが、 民事再生も様々な条件がありますので簡単ではありません。
まず、不動産は自宅ではなければ駄目ですし、住宅ローン以外のローンや差押え等の登記があると出来ませんし、 将来において返済が可能な収入の見込みがないと出来ません。
裁判所の手続きとなりますので破産と同様に弁護士費用や裁判所の費用もかかります。 カードローンなどは一般的に3年間で残りの借金を返済していく計画の立てられる方となります。

Q.とにかく催促に電話を止めたい場合

A.毎月の返済の工面や催促は本当に大変ですし、辛いものです。
あと2~3回で終わるなら頑張れますが、5年も10年も続く事を考えると生きた心地はしません。 とにかくお一人で悩まないでご相談下さい。
任売であれば我々不動産業者でも銀行や公庫などへ連絡し、相談の上、支払いをストップする事も可能ですし、 カードローンなどは弁護士の通知(受任通知)だけでストップする事が可能となります。
もちろん永久にストップした状態というわけではなく「任売」や「破産」または「民事再生」などへと話は進んでいきますが、何らかの形として解決されていきますので、ご相談は早い方が良いでしょう。
私達の相談は弁護士とは違い、無料ですのでお気軽にお越し下さい。
私達の費用は「任売」が成立した時に売却金より仲介料(3%+6万)を頂くだけです。

Q.債務超過物件とは?

A.原則、売主は抵当権(銀行ローン)がある物件の場合には事前に債権者(借入銀行)に報告し、抵当権を抹消してもらう準備をします。売却金額で住宅ローンの残債が一括返済可能なら問題はありません。 しかし、売却金額だけでは一括返済できない場合があります。これを債務超過物件と言います。引渡時(決済時)に追い金が必要となります。 通常、債務超過物件の売買の場合には、契約時に買主が支払う手付金(総額の10%~20%)は、仲介業者が引渡し(決済時)まで「手付預り」として保全の意味で預かります。

Q.債務超過で「追い金」が難しい場合には?

A.バブルの時に高額で購入した不動産が「なかなか売れない」と困っている人は意外と多いものです。
抵当権を抹消するのは売主の義務です。「追い金」が出来ない場合には売買が成立しません。場合によってはペナルティー(違約金)が発生します。そして「追い金」の額が多額の場合や近い将来において月々のローン返済に不安がある場合もあります。
こんな時には「任意売却(任売)」も考えられます。当然、債権者との相談が不可欠ですが、不安を感じたままの生活も苦しいのも事実です。いきなり「競売」や「破産」を考えるのも様々な家庭内や仕事上の問題の原因ともなりかねませんので、お気軽に当社までご相談下さい。

(例)抵当権3,000万円実際の残債は2,000万円の場合
1,500万円で売却が成立しても、残債は一括返済しないと抵当権は抹消されませんので、あと500万円を別途現金(追い金)を用意 しなければなりません。(仲介料や抹消費用などは別途必要になります)